政策原文：鶴山市人民政府關(guān)于印發(fā)《鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》的通知
圖解政策：《鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》
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一、《鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》制定目的和必要性
為深入學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，認(rèn)真踐行習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想，根據(jù)國家、省關(guān)于開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的部署和要求，進(jìn)一步深化“放管服”改革，進(jìn)一步推進(jìn)鶴山市不動產(chǎn)登記工作，解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。
二、《鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》制定依據(jù)
為妥善解決我市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號）、《江門市自然資源局關(guān)于印發(fā)<江門市自然資源局關(guān)于江門市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見（試行）>的通知》(江自然資〔2009〕8號)等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，擬制定《鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》。
三、《鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》主要內(nèi)容
?。ㄒ唬╆P(guān)于土地、房屋均未登記的問題；
（二）關(guān)于已辦理原房屋初始登記、未辦理土地登記且沒有土地權(quán)屬來源資料的問題；
?。ㄈ╆P(guān)于開發(fā)建設(shè)單位未能配合購房人辦理房屋所有權(quán)登記的問題；
（四）關(guān)于原土地、房屋登記信息不一致的問題
（五）關(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致土地使用年限或用途不一致的問題；
（六）關(guān)于建筑物部分超出宗地紅線占用國有建設(shè)用地的問題；
?。ㄆ撸┝值厥褂脵?quán)及經(jīng)營權(quán)登記問題。
四、《鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》分類處理意見
?。ㄒ唬╆P(guān)于土地、房屋均未登記的問題
1987年1月1日前存在并一直使用的未辦理土地及房屋登記的學(xué)校、醫(yī)院、公用基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施，由權(quán)利人出具情況說明，經(jīng)所在屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）、相關(guān)主管部門以及自然資源部門審核通過后，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議，土地使用權(quán)按劃撥性質(zhì)予以登記，土地用途按原用途確定。
1987年1月1日后存在并一直使用的未辦理土地及房屋登記的學(xué)校、醫(yī)院、公用基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施，需完善相關(guān)土地手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記。
?。ǘ╆P(guān)于已辦理原房屋初始登記、未辦理土地登記且沒有土地權(quán)屬來源資料的問題
1. 1995年5月1日前已辦理原房屋初始登記的，由權(quán)利人出具情況說明，經(jīng)所在屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）及自然資源部門審核通過后，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議，按劃撥性質(zhì)予以登記。1995年5月1日后辦理原房屋初始登記的，須完善相關(guān)手續(xù)后進(jìn)行登記。
房屋用途按原規(guī)劃批準(zhǔn)用途確定，原規(guī)劃批準(zhǔn)用途不明確且房屋原登記為非住宅的，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議，按房屋實(shí)際用途予以登記，土地用途經(jīng)自然資源部門審定后確定。
2.集體所有土地上開發(fā)的商品住房（小產(chǎn)權(quán)房），不予辦理不動產(chǎn)登記。
3.已按第1點(diǎn)完成補(bǔ)辦國有土地使用權(quán)登記的房屋，業(yè)主辦理不動產(chǎn)買賣、交換、贈與等業(yè)務(wù)，需要申請辦理劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按自然資源部門依法受理申請補(bǔ)繳時點(diǎn)我市實(shí)施的計價辦法計算。
（三）關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位未能配合購房人辦理房屋所有權(quán)登記的問題
土地已登記、房屋已竣工并通過驗(yàn)收的商品房，由于開發(fā)建設(shè)單位已注銷，不能配合購房人辦理房屋登記的，按下列情形處理：
1.已辦理首次登記的，購房人憑權(quán)屬來源證明（購房合同、發(fā)票等）、稅費(fèi)繳納憑證等材料，單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議且無查封等限制的，市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以辦理轉(zhuǎn)移登記。
2.未辦理首次登記但有接管單位或上級主管單位的，經(jīng)接管單位或上級主管單位對購房人購房情況予以確認(rèn)后代為申請辦理首次登記并協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記。
（四）關(guān)于原土地、房屋登記信息不一致的問題
1.在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的實(shí)際權(quán)利人為同一人，因土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)沒有同步轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致不動產(chǎn)土地、房屋權(quán)利人信息不一致的問題；
2.國有土地上房屋與原土地批準(zhǔn)用途或規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)內(nèi)容不一致的問題；
3.因綜合用地、商住用地用途細(xì)分后導(dǎo)致年限不一致的問題；
?。ㄎ澹╆P(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致土地使用年限或用途不一致的問題
1.擬登記建筑物占用的土地為同一權(quán)屬人的，按下列情形處理：
?。?）擬登記建筑物占用的土地使用年限不一致，需要宗地合并，經(jīng)當(dāng)事人申請，自愿放棄較長宗地使用年限的，按該建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地對應(yīng)的土地使用年限辦理登記。土地使用年限減少的，已繳納的土地出讓金不予退回。
?。?）在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前已完成報建手續(xù)或已辦理房屋登記并跨兩塊土地用途不一致的宗地，按房屋規(guī)劃用途進(jìn)行登記，涉及登記用途的地價標(biāo)準(zhǔn)比原土地批準(zhǔn)用途的地價標(biāo)準(zhǔn)高的需補(bǔ)繳土地出讓金，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時點(diǎn)我市實(shí)施的計價辦法計算。
2.擬登記建筑物占用的土地為不同權(quán)屬人的，需辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，使擬登記的建筑物所占地塊為同一權(quán)屬人后，按前述第（五）項(xiàng)第1點(diǎn)辦理。
（六）關(guān)于建筑物部分超出宗地紅線占用國有建設(shè)用地的問題
建筑物已依法辦理規(guī)劃、竣工驗(yàn)收手續(xù)，但建筑物部分超出原批準(zhǔn)宗地紅線，按下列情形處理：
1.建筑物基底未超出宗地紅線，但陽臺、飄窗等垂直投影超出宗地紅線范圍的，在不影響相鄰權(quán)利人的前提下，按原批準(zhǔn)宗地紅線及房屋測繪報告辦理登記，宗地面積按原批準(zhǔn)宗地紅線面積辦理登記，房屋面積按房屋測繪報告書確定的建筑面積辦理登記。
2.建筑物基底超出宗地紅線，且建筑物基底占地面積不大于宗地面積的，保持宗地面積不變且在不影響相鄰權(quán)利人前提下調(diào)整宗地界線范圍，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議予以辦理登記。
3.建筑物基底（不包含地下空間）超出宗地紅線，且房屋未登記到權(quán)利人名下的，按下列情形分類辦理。
?。?）單幢建筑物基底面積不大于100平方米且該建筑物超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物基底面積的1%的，或單幢建筑物基底面積大于100平方米且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地面積紅線部分占用的土地面積不大于4平方米的，市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按建筑物實(shí)際建筑面積和實(shí)際用地面積予以辦理登記。
本條款適用于經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。
?。?）建筑物為住宅用途（包括但不限于商品房、別墅、自建房、平房等），單幢建筑物基底面積不大于100平方米且超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的1%但不大于5%的，或單幢建筑物基底面積大于100平方米且該幢建筑物超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積大于4平方米但不大于15平方米的，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議后，對超出宗地紅線部分進(jìn)行違法用地處理并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按自然資源部門依法受理申請補(bǔ)繳時點(diǎn)的土地市場價格評估確定。
?。?）除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商業(yè)、工業(yè)、醫(yī)療、教育等），單幢建筑物基底超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積大于4平方米但不大于該幢建筑物基底面積的5%的，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議后，對超出宗地紅線部分進(jìn)行違法用地處理并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按自然資源部門依法受理申請補(bǔ)繳時點(diǎn)的土地市場價格評估確定。該幢建筑物超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的5%的，不予辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
4.建筑物基底（不包括地下空間）超出宗地紅線且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證申請辦理不動產(chǎn)登記的，按下列情形分類辦理：
?。?）所在宗地原為“劃撥土地”的，按“劃撥土地”性質(zhì)和建筑物實(shí)際用地面積辦理登記，將建筑物超出宗地紅線情況在不動產(chǎn)登記簿證上如實(shí)記載；在發(fā)生不動產(chǎn)買賣、交換、贈與等情況時，由房屋業(yè)主補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記。
?。?）房屋所在宗地原為“出讓土地”的，由房屋業(yè)主對超出宗地紅線部分土地補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記。
前述第（1）和第（2）條款適用于經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。
?。?）超出宗地紅線部分土地出讓金按照以下方式計收：1對于商業(yè)、住宅單元房屋，土地出讓金補(bǔ)繳總金額按自然資源部門依法受理該幢樓第一戶業(yè)主申請補(bǔ)繳土地出讓金的時點(diǎn)的土地市場價格評估確定，每套房屋應(yīng)補(bǔ)繳金額按照“房屋單元建筑面積占該幢樓總建筑面積”的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?對于別墅、自建住宅及非住宅用途房屋（不含商業(yè)用途單元房屋），應(yīng)補(bǔ)繳金額按自然資源部門依法受理申請補(bǔ)繳時點(diǎn)的土地市場價格評估確定。
?。ㄆ撸┝值厥褂脵?quán)及經(jīng)營權(quán)登記問題
權(quán)利人已通過買賣、贈與等轉(zhuǎn)讓方式取得林地經(jīng)營權(quán)及林木所有權(quán)，但林地及林木未辦理首次登記，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，可申請辦理林地經(jīng)營權(quán)及林木所有權(quán)首次登記。
本處理意見自2021年2月1日開始實(shí)施，有效期5年。施行后上級有新規(guī)定的，按上級規(guī)定執(zhí)行。
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