文件鏈接：關于印發(fā)鶴山市“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知
為加快推進我市“三舊”改造工作，提升“三舊”改造水平，完善“三舊”改造政策，近日出臺了《鶴山市“三舊”改造工作實施意見（試行）》（以下簡稱《意見》），現(xiàn)市“三舊”辦就《意見》主要內(nèi)容解讀如下。
（一）“三舊”改造范圍包括哪些？
“三舊”改造是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的改造。
舊城鎮(zhèn)改造主要是城鎮(zhèn)國有土地的舊房屋改造。城鎮(zhèn)國有土地上建設年代久遠、基礎設施不全、影響城市功能、建筑結構陳舊、存在安全隱患以及因公共利益需要拆遷的房屋及其附屬物應納入舊城鎮(zhèn)改造范圍。
舊廠房改造主要是指城鎮(zhèn)建設范圍內(nèi)影響城市合理功能及布局或因產(chǎn)業(yè)升級需要改造的舊廠區(qū)。包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要“退二進三”的工業(yè)用地，不符合安全生產(chǎn)、環(huán)保要求或因城市規(guī)劃調(diào)整不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)），國家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉為鼓勵類產(chǎn)業(yè)或現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地。
舊村改造主要指“城中村”、“園中村”、“空心村”等在內(nèi)的舊村莊改造。舊村莊是指以集體建設用地為主,用途以宅基地為主,包括村屬學校、巷道、曬場、村辦公用房等公共設施用地。一個改造項目的規(guī)劃范圍混含舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)的，舊村莊建設用地面積占規(guī)劃總面積70%或以上的，可視為舊村莊改造。
（二）“三舊”改造項目主體有哪些？
“三舊”改造按不同情況，以不同的方式確定改造主體。概括來說：
1.舊廠房改造用地，改造為商住或商業(yè)用地，符合相關規(guī)劃，原土地使用權人可申請自行改造或委托政府公開出讓兩種方式進行改造。經(jīng)市政府批復同意改造方式的舊廠房自行改造項目不得變更項目改造主體。
2.舊城鎮(zhèn)改造用地，符合相關規(guī)劃，原土地使用權人可申請自行改造或委托政府公開出讓兩種方式進行改造。
3.舊村改造用地，可由舊村莊土地所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過“三舊”改造政策完善相關用地手續(xù)后，可采用自行改造、與有關單位合作改造或由政府組織實施改造等多種方式實施改造。
4.“三舊”改造單元內(nèi)改造用地存在多個權利主體的，所有權利主體可將房地產(chǎn)的相關權益轉移到同一主體后，由該主體進行申報，實施改造。
（三）“三舊”改造地塊標圖入庫條件是什么？
2009年12月31日前已建設使用的舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房地塊上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達30%以上,符合土地利用總體規(guī)劃,經(jīng)第二次全國土地調(diào)查（以下簡稱“二調(diào)”）和最新的土地利用現(xiàn)狀圖認定有建設用地、布局散亂、利用不充分、用途不合理、規(guī)劃確定改造的低效存量建設用地，可按規(guī)定納入“三舊”改造范圍。
（四）什么是“三舊”改造單元規(guī)劃？
“三舊”改造單元是指“三舊”改造范圍內(nèi)，在尊重產(chǎn)權邊界，保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下，按照有關技術規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素所劃定的具有一定面積（其中拆除重建的規(guī)模原則上不小于1公頃）、相對成片的“三舊”改造區(qū)域。一個“三舊”改造單元可以包括一個或多個“三舊”改造項目?！叭f”改造單元規(guī)劃可在控制性詳細規(guī)劃或者相關上位規(guī)劃的指引下，城區(qū)項目由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局組織編制，鎮(zhèn)屬項目由屬地鎮(zhèn)政府組織編制。
（五）連片改造，有何優(yōu)惠政策？
合理確定“三舊”改造片區(qū)范圍，整合分散的土地資源，鼓勵推進連片整片改造。谷埠新區(qū)、美雅片區(qū)改造項目及面積在300畝以上的連片舊廠房開發(fā)為商住混合用地或商住用地的自行改造項目納入市屬重點“三舊”改造項目，按調(diào)整前后土地用途的市場評估價格差價全額補繳土地出讓價款后，可按補繳的土地出讓價款的40%撥付給原土地使用權人，作為地上建構筑物補償。如果不在兩大片區(qū)且達不到300畝以上的條件，只可按補繳的土地出讓價款的30%撥付給原土地使用權人，作為地上建構筑物補償。
（六）“三舊”改造項目立項有哪些流程？
1.改造地塊標圖入庫。
2.列入年度計劃。
3.編制“三舊”改造單元規(guī)劃。
4.遞交改造申請（包括鶴山市“三舊”改造項目計劃申報審批表）后經(jīng)八部門(市發(fā)展改革局、市國土資源局、市環(huán)境保護局、市住房城鄉(xiāng)建設局、市文廣新局、市城管局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市“三舊”辦)審核，聯(lián)審結果由市“三舊”辦請示市政府同意其改造主體地塊公開出讓或自行改造。
5.市政府批復改造方式后分以下兩種類型走后續(xù)流程。
自行改造項目：改造主體按改造計劃編制改造方案，改造方案經(jīng)四部門（市國土資源局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市環(huán)境保護局、市“三舊”辦）聯(lián)審后，市“三舊”辦批復同意其改造方案。市“三舊”辦批復后，項目主體到市國土局辦理協(xié)議出讓手續(xù)。自行改造選擇按地上建筑物殘值的評估價值進行補償?shù)模枰惺凶》亢统青l(xiāng)建設局組織有資質的測繪機構對地上建筑物面積進行測量確認、組織評估公司對地上建筑物進行評估。委托測繪及評估的費用，由委托方支付。
公開出讓項目：委托市國土資源局編制土地出讓方案，同時，委托市住房城鄉(xiāng)建設局組織有資質的測繪機構對地上建筑物面積進行測量確認、組織評估公司對地上建筑物進行評估。涉及環(huán)保方面問題，按照“誰污染、誰治理”原則，造成土壤污染的單位或個人要承擔治理與修復的主體責任，出讓前須按實施意見第四大點第（六）項要求完成相關工作。以上三項工作完成后，市國土資源局為其辦理掛牌出讓。
（七）“三舊”改造項目屬地范圍如何劃分？
“三舊”改造項目按屬地劃分為城區(qū)項目和鎮(zhèn)屬項目。城區(qū)項目指鶴山市城市規(guī)劃區(qū)81.4平方公里范圍，含沙坪街道和雅瑤、古勞、龍口、桃源的部分區(qū)域，其余為鎮(zhèn)屬項目。
（八）委托政府公開出讓的“三舊”改造項目，屬于原權利人的補償款怎樣撥付？
舊廠房改造地塊公開出讓成交后，將土地出讓成交價扣除原土地使用權人土地補償（按原土地用途及剩余使用年限的基準地價測算補償）和原土地上建筑物殘值的評估價格及土地交易所產(chǎn)生的稅費后，其土地出讓純收益按60%比例，依照有關規(guī)定返還給原土地使用權人以支持企業(yè)發(fā)展。對限價競配建的公開出讓地塊，高出政府限價而配建的建筑面積，統(tǒng)一歸政府所有（市、鎮(zhèn)項目分成比例由市財政局另行制定）。
原土地使用權人委托市國土資源局先行將土地組織公開出讓，土地補償款在土地出讓成交后的收益中支付。
（九）委托政府公開出讓的“三舊”改造項目，公開出讓“三舊”改造地塊土地使用權出讓資金市財政如何計提？
①按土地出讓價1%計提土地收益基金；
②按土地出讓面積每平方米計提教育資金4.7元；
③按土地出讓面積每平方米計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金9.4元；
④按土地出讓價2.5%計提農(nóng)田水利建設資金。
（十）自行改造、協(xié)議出讓的“三舊”改造項目如何補繳地價？
1.“三舊”改造中將舊廠房開發(fā)為商業(yè)、旅游、娛樂等用地用途的自行改造項目，按調(diào)整前后土地用途的市場評估價格差價全額補繳土地出讓價款后，可選擇以下兩種的其中一種方式撥付：一是按補繳的土地出讓價款的50%撥付給原土地使用權人，作為地上建構筑物補償；二是按地上建筑物殘值的評估價值補償。另按改造項目報建面積，城區(qū)項目由市財政給予每平方米獎勵80元；鎮(zhèn)屬項目由屬地鎮(zhèn)給予每平方米獎勵50元。
2.“三舊”改造中將舊廠房開發(fā)為商住混合用地或商住用地的自行改造項目，按調(diào)整前后土地用途的市場評估價格差價全額補繳土地出讓價款后，可選擇以下兩種的其中一種方式撥付：一是按補繳的土地出讓價款的30%撥付給原土地使用權人，作為地上建構筑物補償；二是按地上建筑物殘值的評估價值補償。
3.谷埠新區(qū)、美雅片區(qū)改造項目及面積在300畝以上的連片舊廠房開發(fā)為商住混合用地或商住用地的自行改造項目納入市屬重點“三舊”改造項目，按調(diào)整前后土地用途的市場評估價格差價全額補繳土地出讓價款后，可選擇以下兩種的其中一種方式撥付：一是按補繳的土地出讓價款的40%撥付給原土地使用權人，作為地上建構筑物補償；二是按地上建筑物殘值的評估價值補償。
4.“三舊”改造中舊廠房升級改造（工改工）項目。各鎮(zhèn)（街）原有舊廠房進行升級改造的工業(yè)提升改造項目，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，增加容積率的不再補交土地出讓金。升級改造后工業(yè)項目的建筑不低于3層，單體建筑面積不低于3000平方米，整個地塊建設的容積率不低于1.5，建筑密度不低于40%，綠地率高于20%（含本數(shù)），可享受以下獎勵：
①一次性建設多層廠房在3000-10000平方米（含10000平方米），對第二層及以上部分按120元／平方米給予獎勵；
②一次性建設多層廠房10001-20000平方米（含20000平方米），對第二層及以上部分按130元／平方米給予獎勵；
③一次性建設多層廠房20001-30000平方米（含30000平方米），對第二層及以上部分按140元／平方米給予獎勵；
④一次性建設多層廠房超過30000平方米的，對第二層及以上部分按150元／平方米給予獎勵。
單個項目最高獎不超過400萬元，所需資金由市、屬地鎮(zhèn)（街）兩級按現(xiàn)行財政管理體制比例分擔。在項目竣工驗收備案后，由所屬鎮(zhèn)（街）報市“三舊”辦審核后報市財政局審批發(fā)放獎勵資金。
5.舊城鎮(zhèn)的自行改造項目。經(jīng)批準實施的舊城鎮(zhèn)改造，可根據(jù)拆除的舊城鎮(zhèn)內(nèi)國有建設用地上的合法房屋實行拆一免三優(yōu)惠政策，即拆除1平方米的房屋，可給予改造建設3平方米房屋不需補繳增容土地出讓金的優(yōu)惠政策，超出部分按規(guī)定補繳增容土地出讓金。
6.舊村莊自行改造或合作改造具體實施細則另行制定。
（十一）舊廠房自行改造項目公益性用地如何移交？
涉及將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的，要將不低于項目用地總面積15%的土地無償移交政府用于城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建設，并允許靈活采用“交地”“交錢”“交房”等方式具體落實，具體按粵國土資規(guī)字〔2018〕3號文第五（十五）點和江府〔2017〕19號文第七（一）8點執(zhí)行。舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造項目按照城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求實施改造，不再需要向政府無償移15%公建用地。
（十二）“三舊”改造項目如何監(jiān)管？
對“三舊”改造項目實施情況進行動態(tài)監(jiān)管。
自行改造項目要簽訂監(jiān)管協(xié)議，自行改造項目在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》后，2個月內(nèi)由鎮(zhèn)政府（街道辦）與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管協(xié)議一式三份，鎮(zhèn)政府（街道辦）、改造主體各持一份，市“三舊”辦備案一份。重點監(jiān)管實施改造進度、落實改造范圍內(nèi)的建設義務、補償安置義務、土地或建筑物移交等。
委托政府公開出讓項目不需要簽訂監(jiān)管協(xié)議。鎮(zhèn)政府（街道辦）將“三舊”改造公開出讓和自行改造項目自立項開始建立改造項目臺賬，每月向項目主體（或公開出讓受讓方）收集該時間段內(nèi)項目進展情況及取得的相關行政許可文件（復印件），每月25日前報市“三舊”辦，由市國土資源局每月底前錄入省“三舊”改造監(jiān)管系統(tǒng)備案。
（十三）“三舊”項目改造退出機制怎樣？
已批復同意自行改造方案的項目必須一年內(nèi)拆除地上建筑物，逾期未動工，已批準的改造方案失效，不得申請延期。在建筑物拆除之前市國土資源局不能為其辦理變更土地用途手續(xù)。自行改造項目方案已經(jīng)市“三舊”辦批復并完善用地手續(xù)的，按照《國有建設用地使用權出讓合同》規(guī)定的開工時間，一年內(nèi)必須動工建設，不得申請延期。
（十四）出臺《意見》的依據(jù)文件有哪些？
見附件二
附件：
一、關于印發(fā)鶴山市“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知（鶴府〔2018〕12號）
二、依據(jù)文件
1、
《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）.pdf
2、《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）.pdf
3、《廣東省國土資源廳關于印發(fā)深入推進“三舊”改造實施意見的通知 》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）.pdf
4、《江門市人民政府關于印發(fā)〈江門市市區(qū)“三舊”改造實施意見（試行）〉的通知》（江府〔2017〕19號）.pdf
5、《江門市推進三舊改造工作領導小組辦公室關于印發(fā)廣東省國土資源廳關于印發(fā)深入推進“三舊”改造實施意見貫徹意見的通知》（江三舊辦〔2018〕17號）.pdf
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