疫情期間，我市各級(jí)人民調(diào)解委員會(huì)積極發(fā)揮“網(wǎng)格”調(diào)解作用，加強(qiáng)“網(wǎng)格”內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)隱患排查，積極調(diào)處涉疫情矛盾糾紛。近日，沙坪街道谷埠社區(qū)調(diào)委會(huì)成功調(diào)處了一起涉疫情房屋租賃糾紛。
今年3月份，兩名群眾來(lái)到谷埠社區(qū)調(diào)委會(huì)，因雙方的房屋租賃問(wèn)題申請(qǐng)調(diào)解。據(jù)了解，承租人李某在春節(jié)期間回雙合老家過(guò)年，受疫情影響無(wú)法返回其承租的房屋居住，但李某在沒(méi)有提前向出租人范某說(shuō)明情況下，沒(méi)有按約定支付房屋租金。范某多次無(wú)法聯(lián)系上李某后，更換了門(mén)鎖并扣下房屋押金，雙方因此發(fā)生爭(zhēng)議。
了解事情經(jīng)過(guò)后，該糾紛是承租人以新冠肺炎疫情防控措施屬不可抗力為由不履行合同義務(wù)引發(fā)的。谷埠社區(qū)“網(wǎng)格”調(diào)解員對(duì)糾紛涉及的法律法規(guī)、法律行為進(jìn)行了詳細(xì)剖析：第一，當(dāng)前新冠肺炎疫情防控措施，雖然屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力，但并非必然導(dǎo)致合同免責(zé)解除。第二，承租人可通過(guò)電話、微信等方式向出租人說(shuō)明情況和履行合同義務(wù)，承租人在無(wú)主動(dòng)向出租人說(shuō)明具體原因的情況下不履行支付租金的義務(wù)，屬于違約行為。第三，承租人逾期不支付租金，出租人可依據(jù)《合同法》第227條規(guī)定解除合同。
通過(guò)“網(wǎng)格”調(diào)解員的解疑釋惑后，雙方當(dāng)事人達(dá)成一致意見(jiàn)，承租人以部分押金支付逾期租金和所欠水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，并同意自愿解除租賃合同，最終雙方成功和解。
相關(guān)法律問(wèn)題：新冠肺炎疫情不可抗力抗辯是否一定能得到支持？
不可抗力事由所引發(fā)的法律后果主要有兩種。情況1：部分或全部免責(zé)?！睹穹倓t》第180條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！逗贤ā返?17條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。情況2：解除合同。《合同法》第94條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人可以解除合同。
當(dāng)前的新冠肺炎疫情，雖然屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力，但是是否構(gòu)成合同解除免責(zé)事由，與合同的履行期限、內(nèi)容、疫情影響程度和因果關(guān)系等相關(guān)。建議新冠肺炎疫情發(fā)生后，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)商，根據(jù)疫情防控措施對(duì)合同履行的影響程度，按照誠(chéng)實(shí)信用和公平原則變更合同條款或簽訂補(bǔ)充協(xié)議，減少和避免糾紛的發(fā)生。
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